כשמדובר בפרויקט פינוי בינוי, אחת השאלות המרכזיות שעולות היא: מי בעצם משלם את היטל ההשבחה – היזם או בעל הדירה? השאלה הזו משפיעה ישירות על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ועל הסכום הסופי שבעל הדירה יקבל. למרות שמבחינה חוקית בעל הדירה הוא זה שחייב בתשלום, המציאות בשטח נראית לרוב שונה. מדובר בנושא מורכב שדורש הבנה מעמיקה של ההסכם בין הצדדים, של ההקלות המשמעותיות שהחוק מעניק, ושל הקשר למיסים האחרים שחלים על העסקה. הבנה נכונה של הנושא תסייע לכם לקבל החלטות מושכלות ולהימנע מהפתעות לא נעימות בהמשך הדרך.
מהו היטל השבחה ומתי הוא חל?
היטל השבחה הוא תשלום שנדרש לשלם לרשות המקומית בעקבות עליית ערך של מקרקעין, כתוצאה משינוי תכנוני שמגדיל את הזכויות במקרקעין. ההיטל נועד לגבות חלק מהרווח שנוצר למקרקעין כתוצאה מהשינוי התכנוני, שהרי הרשות המקומית היא זו שאישרה את השינוי ואיפשרה את העלאת הערך. היטל השבחה חל כאשר יש שינוי בתוכנית בניין עיר או כאשר ניתן היתר בניה שמאפשר שימושים חדשים, תוספת שטחים או תוספת יחידות דיור.
בפרויקטי פינוי בינוי, בדרך כלל מדובר בשינוי משמעותי: הריסת בניין ישן ובניית בניין חדש עם תוספת יחידות דיור, תוספת שטחים או שינוי בייעוד. במקרים כאלה, היטל ההשבחה יכול להגיע לסכומים משמעותיים. מבחינה חוקית, החייב בהיטל הוא מי שהיה בעל המקרקעין ביום שבו התכנית נכנסה לתוקף, והתשלום עצמו נדרש במועד המימוש, למשל בקבלת היתר בנייה או במכירת הזכויות. זוהי נקודה חשובה להבנה, כי היא קובעת מי אמור לשלם את ההיטל מבחינה משפטית, גם אם בפועל הסיטואציה יכולה להיות שונה בהתאם להסכמים בין הצדדים.
מי משלם את היטל ההשבחה בפרויקט פינוי בינוי?
מבחינה חוקית, כאמור, בעל הדירה הוא החייב בתשלום היטל ההשבחה. זאת מכיוון שהוא הבעלים של המקרקעין במועד קבלת ההיתר, והוא זה שנהנה מהותית מעליית הערך שנוצרה כתוצאה מהשינוי התכנוני. עם זאת, בפועל, בהסכמי פינוי בינוי בין בעלי הדירות ליזמים, נושא תשלום ההיטל נקבע בדרך כלל אחרת. הסכמים אלה מפרטים את חלוקת העלויות והחבויות בין הצדדים, ורוב הפעמים היזם הוא זה שמתחייב לשאת בעלויות היטל ההשבחה כחלק מההוצאות שלו בפרויקט.
על פי המקובל בפרויקטי היטל השבחה בפינוי בינוי, היזם מקבל על עצמו את מלוא האחריות לתשלום ההיטל, והדבר נרשם במפורש בהסכם. עם זאת, חשוב מאוד לא להסתפק במה שמקובל או במה שמספרים לכם בעל פה. יש לבדוק בקפידה את ההסכם שאתם חותמים עליו ולוודא שאכן כתוב בו במפורש מי אחראי לתשלום היטל ההשבחה. בנוסף, כדאי לבדוק האם ההסכם מפרט מה קורה במקרה שיש שינוי בשיעורי ההיטל או אם מתגלות חבויות נוספות. במקרים מסוימים, ההסכם עשוי לכלול סעיף המטיל על בעל הדירה חלק מהתשלום או מגדיר תקרה לסכום שהיזם ישלם. לכן, הקריאה הקפדנית של ההסכם והבנת כל סעיפיו היא קריטית למניעת מחלוקות עתידיות ולהבנת ההשלכות הכלכליות האמיתיות שלכם מהעסקה.
ההקלה המשמעותית בפינוי בינוי – תוספת שלישית לחוק
אחת ההקלות המשמעותיות ביותר בתחום פינוי בינוי היא זו הקבועה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. השיעור הרגיל של היטל השבחה הוא מחצית מעליית הערך. בתכנית פינוי ובינוי למגורים, החל מ-1 במאי 2022 השיעור הוא רבע מעליית הערך בלבד (סעיף 3א לתוספת השלישית). ההקלה נועדה לעודד פרויקטי התחדשות עירונית ולהפוך אותם לכדאיים יותר מבחינה כלכלית עבור בעלי הדירות והיזמים כאחד.
בנוסף, החוק אפשר לכל רשות מקומית לחלק את שטחה לאזורים של 30 דונם לפחות, ולקבוע בכל אזור שיעור היטל של מחצית, רבע או פטור מלא, לפי ערכי הקרקע, הצפיפות וצורכי הפיתוח. קביעה כזו חלה לתקופות של חמש שנים, והרשות רשאית לעדכן אותה בסוף כל תקופה. לכן השיעור שיחול בפועל תלוי בעיר ובאזור שבו נמצא הבניין.
הירידה ממחצית לרבע משנה משמעותית את הכדאיות של פרויקט, ובאזורים שבהם הרשות קבעה פטור ההיטל לא נגבה כלל. חשוב לבדוק מול הוועדה המקומית איזה שיעור חל על המתחם שלכם, ולוודא שההסכם עם היזם מתייחס לכך במפורש.
האשר פרטים כאן, ויעצי החזר מס יחזרו לבדיקת הזכאות שלך בהקדם האפשרי.
מכירת זכויות באמצע הפרויקט – מה קורה להיטל?
תרחיש נפוץ בפרויקטי פינוי בינוי הוא שבעל דירה מחליט למכור את זכויותיו בפרויקט לפני שהבניין החדש הושלם. במקרה כזה, עולה השאלה: מה קורה עם החבות בהיטל השבחה? מבחינה עקרונית, החבות בהיטל השבחה נקבעת לפי המצב במועד קבלת היתר הבנייה או אישור התוכנית, ולכן היא כבר נקבעה ונוצרה בעבר, במועד שבו בעל הדירה המקורי עדיין היה הבעלים. כאשר בעל הדירה מוכר את זכויותיו, הקונה נכנס לנעליו של המוכר מבחינת הזכויות והחובות הנובעות מההסכם עם היזם ומהפרויקט.
עם זאת, מבחינת החבות בהיטל עצמו, הרשות המקומית עדיין רואה בבעל הדירה המקורי או בבעל הזכויות הנוכחי כחייב, בהתאם למצב המשפטי והמינהלי. בפועל, אם ההסכם עם היזם קובע שהיזם משלם את היטל ההשבחה, הדבר ממשיך לחול גם לאחר המכירה, אך חשוב לוודא שבהסכם המכר בין המוכר לקונה מפורטות כל ההתחייבויות וההבנות. מומלץ מאוד להתייעץ עם יועץ מס או עורך דין המתמחה בנדלן כדי להבין את ההשלכות המלאות של המכירה. הנושא קשור גם למס שבח במכירת זכויות, שכן מכירת זכויות בפרויקט פינוי בינוי עשויה לחייב במס שבח, תלוי בנסיבות ובערך הזכויות שנמכרו.
הקשר בין היטל השבחה למס שבח ומס רכישה
חשוב להבין שהיטל השבחה הוא מרכיב אחד בלבד ממכלול המיסים והתשלומים שחלים על פרויקט פינוי בינוי. ישנם שלושה תשלומים או מיסים מרכזיים שצריך להכיר: היטל השבחה, מס שבח ומס רכישה. כל אחד מהם מתייחס לאירוע שונה ומשולם לגורם שונה. היטל השבחה, כפי שהוסבר, הוא תשלום לרשות המקומית בעקבות עליית ערך מקרקעין בשל שינוי תכנוני. הוא מוטל על בעל הדירה ונדרש במועד המימוש, ובפועל ההסכם עם היזם קובע בדרך כלל שהיזם נושא בו.
מנגד, מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס. אם בעל הדירה מוכר את הדירה החדשה שקיבל בפרויקט, או את הזכויות בפרויקט, הוא עשוי להיות חייב במס שבח בהתאם לרווח שהפיק מהעסקה. מס שבח משולם לרשות המסים ולא לעירייה. בנוסף, כאשר מקבלים דירה חדשה מהיזם בפרויקט פינוי בינוי, עשויה לחול חבות במס רכישה, אלא שבפינוי בינוי חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס רכישה על דירת התמורה, ופטור ממס שבח על העברת הדירה הישנה ליזם, בתנאים ובתקרות שווי שקבועים בחוק. מס רכישה, כמו מס שבח, משולם לרשות המסים.
חשוב להדגיש שאף אחד מהמיסים והתשלומים הללו אינו מחליף את השני. כל אחד מהם חל בנסיבות שונות ומתייחס להיבט אחר של העסקה. עם זאת, ישנן נקודות חפיפה מסוימות והבנה מעמיקה של כל אחד מהם תסייע לתכנן נכון את ההיבטים הכלכליים של הפרויקט. למידע נוסף על זכויות ותשלומים הקשורים לקניית דירה מקבלן, כדאי להתעדכן ולהיוועץ עם מומחים.
סיכום
היטל השבחה בפינוי בינוי הוא עלות משמעותית שיכולה להשפיע רבות על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. למרות שמבחינה חוקית בעל הדירה הוא החייב בתשלום, בפועל ברוב המקרים היזם משלם את ההיטל במסגרת ההסכם. עם זאת, חיוני לבדוק את ההסכם בקפידה ולוודא שכל סעיפי ההיטל מנוסחים בצורה ברורה ומדויקת, כולל מה קורה במקרה של שינוי בשיעורי ההיטל או גילוי חבויות נוספות. השיעור המופחת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (רבע מעליית הערך במקום מחצית, ובאזורים מסוימים פטור) משפר את הכדאיות של הפרויקט, ולכן כדאי לבדוק איזה שיעור חל במתחם שלכם.
בנוסף, חשוב להבין את הקשר בין היטל השבחה למס שבח ולמס רכישה, ולדעת שכל אחד מהם חל בנסיבות שונות. משרדים כמו ל. עמידור ושות’ מתמחים בייצוג בעלי דירות בפינוי בינוי ויכולים לסייע בהבנת ההיבטים המורכבים והמשפטיים של התהליך. הידע הוא הכוח בתחום הזה, והבנה נכונה של כל הפרמטרים תסייע לכם לקבל החלטות מושכלות, להימנע מהפתעות לא נעימות ולמקסם את התועלת הכלכלית שלכם מפרויקט פינוי הבינוי.
