מהו מס רכישה?
מס רכישה בישראל הוא מס המוטל על מי שרוכש נכס מקרקעין, ובפרט על דירות מגורים, מגרשים ומשקים. המס משולם לרשות המיסים והוא נגזר משווי הנכס הנרכש, כאשר שיעורו משתנה בהתאם לסוג הנכס ולסכום העסקה. מדיניות מס רכישה נועדה לאזן בין צורכי הממשלה להכנסות פיסקליות לבין הרצון לעודד רכישת נכסים, במיוחד עבור זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה. בשנים האחרונות חלו שינויים בשיעורי המס, אשר משקפים את ההתפתחויות בשוק הנדל”ן ואת כוונת המדינה להקל על רוכשים במצבים מסוימים. הכרת הכללים, מדרגות המס והפטורים האפשריים חיונית עבור רוכשי נכסים, שכן היא יכולה להשפיע באופן משמעותי על עלויות הרכישה.
מתי מגיע החזר מס רכישה?
ישנם מספר מקרים שבהם ניתן לקבל החזר מס רכישה על קרקע :
החזר מס רכישה על מגרש ריק
החוק קובע כי שיעור מס הרכישה שיש לשלם על רכישת זכות מקרקעין הינו 6% מסך ערך הרכישה. אבל אם הקרקע ריקה, שיעור המס יעמוד על 5% בלבד. וזאת בכפוף לשני תנאים:
במגרש שנרכש הייתה קיימת תוכנית בניין עיר לבניית דירת מגורים אחת לפחות.
עד שנתיים ממועד הרכישה התקבל היתר בנייה במגרש.
אמנם אחוז אחד נשמע לא משמעותי אך בעסקאות נדל”ן סטנדרטיות בארץ אחוז אחד יכול להגיע לסכומים של עשרות אלפי שקלים וניתן לקבל החזר מס רכישה על רכישת הקרקע.
הנחה בגין אוכלוסיה מיוחדת
אזרחים המוגדרים כחלק מאוכלוסיות מיוחדות זכאים לקבל החזרים על מס רכישה:
- אוכלוסיות מיוחדות
- נפגעי פעולות איבה וטרור
- נכי צה”ל
- הורים לילדים בעלי מוגבלות בשיעור של 100%
- בעלי מוגבלויות או נשואים לבעלי מוגבלויות
- ניצולי שואה
- נכי תאונות עבודה ותאונות דרכים
ניתן גם למלא טופס לפני תשלום המס ולקבל את ההנחה ממס הכנסה מראש.
החזר מס רכישה על קרקעות מהמנהל
רכישת קרקעות מרשות מקרקעי ישראל מתבצעות לרוב במכרז אשר מוציאה הרשות, וכוללות התחייבות לתשלום דמי פיתוח עתידיים. כפי שאמרנו,ככל שמחיר העסקה עולה כך גם עולה שיעור מס הרכישה. ולכן חשוב לשים לב שבמקרה זה לפי החלטת בית המשפט העליון ניתן לנכות התחייבויות פיתוח עתידיות ממחיר העסקה לצורך חישוב מס רכישה, דבר שעשוי לצמצם משמעותית את שיעור המס.
רכישת מגרש מיד שנייה
במקרים בהם רוכשים מגרש ללא מבנה ביד שנייה ממוכר פרטי, משלמים שיעור מס רכישה אחיד על סך 6% אבל זה תחת הנחה ששיעור עלות הפיתוח בשכונה הוא 100%. אולם במידה ובתאריך רכישת הקרקע שיעור הפיתוח היה נמוך מכך בפועל ניתן לקבל החזר מס על ההפרש. ע”י הגשת בקשה למס הכנסה. את אחוז הפיתוח ניתן לברר מול חברת הפיתוח של השכונה.
ביטול עסקה
לפי חוקי המס יש לשלם את מס הרכישה תוך 60 יום ממועד ביצוע העסקה. לכן במקרים בהם חותמים על חוזה ומשלמים על פי חוק את מס הרכישה במועד הנדרש ולאחר מכן מבטלים את העסקה ניתן לקבל חזרה את המס ששולם.על מנת להיות זכאים להחזר מס רכישה ביטול עסקה יש להוכיח לרשות המס שאכן העסקה בוטלה, ורשות המס צריכה לאשר שאכן מדובר בביטול העסקה המקורית ולא במכירה חוזרת.
האשר פרטים כאן, ויעצי החזר מס יחזרו לבדיקת הזכאות שלך בהקדם האפשרי.
החזר מס עבור רכישת דירה
ראשית חשוב לדעת כי ברכישת דירה ראשונה עבור סכום שנמוך מ- 1,805,545 ש”ח לא תצטרכו לשלם מס רכישה בכלל. אולם מדובר במדרגת מס מיוחדת עבור רכישת דירה ראשונה, כאשר עבור דירה שנייה הסיפור קצת שונה.
החזר מס רכישה במכירת דירה שנייה- מאחר והמדינה רואה ברכישת דירה שנייה כזכות יתרה היא מטילה מדרגות מס גבוהות יותר על רכישת דירה שנייה. כיום שיעור המס עומד על 8% מסך העסקה (כולל עלויות נלוות).
אולם ישנו מקרה מיוחד שבו תוכלו לקבל החזר מס רכישה דירה שנייה וזה אם אתם מוגדרים כמשפרי דיור.
משפרי דיור הכוונה לאנשים שרוכשים דירה כדי שתהיה הדירה היחידה שבבעלותם, אבל עדיין מחזיקים בדירה אחרת שאותה הם מתכננים למכור ב18 חודשים הקרובים. חשוב לשים לב שאם הדירה הישנה לא נמכרה תוך 18 חודשים אז הגדרת משפרי דיור לא חלה ויש לשלם מס רכישה מלא.
בנוסף תמיד ייתכן שנפלה טעות בחישוב חבות המס שלכם במס הכנסה ומדובר בהפרשים מאוד גדולים של כסף שניתן לקבל חזרה ולכן כדאי מאוד לשים לב לכך, ובמידת הצורך להגיש בקשה להחזר מס רכישה.
למי מגיעות הנחות או פטור מס רכישה?
להלן סיכום המקרים בהם ניתן לקבל הנחות/פטור ממס רכישה:
- החזר מס רכישה עבור מגרש ריק– נדרש ע”מ לקבל החזר מס רכישה היתר בנייה תוך שנתיים ותב”ע.
- הנחה בגין אוכלוסייה מיוחדת– כמו למשל החזר מס לנכה או לבעל מגבלות.
- החזר מס רכישה על קרקעות מהמנהל- ניתן לנכות סכומי פיתוח נדרשים.
- רכישת מגרש מיד שנייה-במידה ואחוז הפיתוח הינו נמוך מ-100%.
- ביטול עסקה– מותנה בהוכחה לרשות המס וקבלת הסכמתה.
- רכישת דירה ראשונה – במדרגת מס ראשונה
- רכישת דירה שנייה – החזרי מס רכישה על דירה שניה תוך עמידה בתנאי משפרי דיור.
- טעות בחישוב מס הרכישה – ע”י מס הכנסה.
אולי יעניין אותך גם: החזר מס שבח
נתונים מספריים לגבי החזרי מס רכישה בישראל
מצורפת טבלה עם נתונים מספריים (המידע עשוי להשתנות ומומלץ ליצור איתנו קשר לקבלת המידע העדכני ביותר)
| סוג רוכש | שווי הנכס | שיעור מס רכישה | פטור / החזר אפשרי |
| רוכש דירה ראשונה | עד 1,747,000 ש”ח | 0% (פטור מלא) | פטור מוחלט ממס רכישה עד סכום זה |
| 1,747,001 – 2,500,000 ש”ח | 3.5% | החזר חלקי, בהתאם למדרגות | |
| מעל 2,500,000 ש”ח | 5% – 10% (תלוי בשווי) | אין החזר, אך יש אפשרות לבקש החזר במקרים מסוימים | |
| רוכש דירה שנייה | עד 2,500,000 ש”ח | 5% | החזר לא זמין |
| מעל 2,500,000 ש”ח | 6% | החזר לא זמין | |
| רוכש דירה להשקעה | 5% – 10% (תלוי בשווי) | לא זמין החזר (חוקי השקעה) |
הערות:
- החזר מס רכישה עשוי להיות זמין במקרים מיוחדים, כגון שינוי בחוק או מקרים רפואיים.
- מומלץ להתייעץ עם יועץ מס או לבדוק במקורות רלוונטיים לקבלת מידע מדויק ועדכני.
לסיכום
במקרים רבים אתם עשויים להיות זכאים להחזר מס רכישה מבלי שאפילו ידעתם על כך.
כפי שוודאי כבר הבנתם מדובר בסכומים שעשויים להסתכם בעשרות אלפי שקלים ולכן ממש לא כדאי להיות שאננים בעניין זה.
אם אתם עדיין לא בטוחים כיצד לבדוק את זכאותכם האפשרית בנושא, אנחנו בחברת tax-back נשמח לעמוד לשירותכם, השאירו פרטים בטופס ואנחנו נדאג לחזור אליכם בהקדם האפשרי .
