בישראל מוטלת חובה על כל מי שרוכש נכס מקרקעין לשלם מס כאחוז ממחיר הרכישה. כאשר יש הקלות ומדרגות שונות בשיעורי המס אם מדובר בדירת מגורים.
לפי חוק מיסוי מקרקעין דירת מגורים מוגדרת לצורכי מס כדירה המשמשת למגורים או המיועדת לשמש למגורים.
כלומר מדובר בדירה שהסתיימה בנייתה ומתאימה לשמש למגורים.
המס המוטל הוא מס דיפרנציאלי,כלומר אחוז המס גדל ככל שמחיר הרכישה גבוה יותר(בדומה למדרגות מס במשכורת).החוק קובע שמס הרכישה חל רק על הצד הרוכש ולא על הצד המוכר(על הצד המוכר מוטל מס שבח).
מדרגות מס רכישה מתעדכנות כל שנה באתר מס הכנסה.באתר גם ניתן למצוא סימולטור שיאפשר לכם לחשב מהו סכום מס הרכישה אותו תצטרכו לשלם על נכס שבכוונתם לרכוש.
מהו מס רכישה?
בישראל אחד התחומים שממוסים הכי הרבה הוא תחום הנדל”ן.מרבית האנשים מכירים את מס השבח החל על הרווחים ממכירת נכסים,אבל לא כולם מכירים מס לא פחות משמעותי שכדאי להכיר והוא מס רכישה.
מס רכישה כשמו כן הוא חל על מי שרוכש את הנכס,מה שהופך אותו לחריג ביחס למיסים האחרים שבד”כ משולמים על רווחים ולא על הוצאות
מתי מגיע החזר מס רכישה?
ישנם מספר מקרים שבהם ניתן לקבל החזר מס רכישה:
החזר מס רכישה על מגרש ריק
החוק קובע כי שיעור מס הרכישה שיש לשלם על רכישת זכות מקרקעין הינו 6% מסך ערך הרכישה.אבל אם הקרקע ריקה, שיעור המס יעמוד על 5% בלבד. וזאת בכפוף לשני תנאים:
במגרש שנרכש הייתה קיימת תוכנית בניין עיר לבניית דירת מגורים אחת לפחות.
עד שנתיים ממועד הרכישה התקבל היתר בנייה במגרש.
אמנם אחוז אחד נשמע לא משמעותי אך בעסקאות נדל”ן סטנדרטיות בארץ אחוז אחד יכול להגיע לסכומים של עשרות אלפי שקלים.
הנחה בגין אוכלוסיה מיוחדת
נישומים המוגדרים כחלק מאוכלוסיות מיוחדות זכאים לקבל החזרים על מס רכישה.
אוכלוסיות מיוחדות:
נפגעי פעולות איבה וטרור, נכי צה”ל, הורים לילדים בעלי מוגבלות בשיעור של 100%, בעלי מוגבלויות או נשואים לבעלי מוגבלויות, ניצולי שואה ונכי תאונות עבודה ותאונות דרכים.
ניתן גם למלא טופס לפני תשלום המס ולקבל את ההנחה ממס הכנסה מראש.
החזר מס רכישה על קרקעות מהמנהל
רכישת קרקעות מרשות מקרקעי ישראל מתבצעות לרוב במכרז אשר מוציאה הרשות, וכוללות התחייבות לתשלום דמי פיתוח עתידיים.כפי שאמרנו,ככל שמחיר העסקה עולה כך גם עולה שיעור מס הרכישה.ולכן חשוב לשים לב שבמקרה זה לפי החלטת בית המשפט העליון ניתן לנכות התחייבויות פיתוח עתידיות ממחיר העסקה לצורך חישוב מס רכישה,דבר שעשוי לצמצם משמעותית את שיעור המס.
רכישת מגרש מיד שנייה
במקרים בהם רוכשים מגרש ללא מבנה ביד שנייה ממוכר פרטי,משלמים שיעור מס רכישה אחיד על סך 6% אבל זה תחת הנחה ששיעור עלות הפיתוח בשכונה הוא 100%.אולם במידה ובתאריך רכישת הקרקע שיעור הפיתוח היה נמוך מכך בפועל ניתן לקבל החזר מס על ההפרש. ע”י הגשת בקשה למס הכנסה.
את אחוז הפיתוח ניתן לברר מול חברת הפיתוח של השכונה.
ביטול עסקה
לפי חוקי המס יש לשלם את מס הרכישה תוך 60 יום ממועד ביצוע העסקה. לכן במקרים בהם חותמים על חוזה ומשלמים על פי חוק את מס הרכישה במועד הנדרש ולאחר מכן מבטלים את העסקה ניתן לקבל חזרה את המס ששולם.על מנת להיות זכאים להחזר מס רכישה ביטול עסקה יש להוכיח לרשות המס שאכן העסקה בוטלה,ורשות המס צריכה לאשר שאכן מדובר בביטול העסקה המקורית ולא במכירה חוזרת.
החזר מס עבור רכישת דירה
ראשית חשוב לדעת כי ברכישת דירה ראשונה עבור סכום שנמוך מ- 1,805,545 ש”ח לא תצטרכו לשלם מס רכישה בכלל.אולם מדובר במדרגת מס מיוחדת עבור רכישת דירה ראשונה,כאשר עבור דירה שנייה הסיפור קצת שונה.
החזר מס רכישה במכירת דירה שנייה-מאחר והמדינה רואה ברכישת דירה שנייה כזכות יתרה היא מטילה מדרגות מס גבוהות יותר על רכישת דירה שנייה.כיום שיעור המס עומד על 8% מסך העסקה (כולל עלויות נלוות).
אולם ישנו מקרה מיוחד שבו תוכלו לקבל החזר מס רכישה דירה שנייה וזה אם אתם מוגדרים כמשפרי דיור.
משפרי דיור הכוונה לאנשים שרוכשים דירה כדי שתהיה הדירה היחידה שבבעלותם,אבל עדיין מחזיקים בדירה אחרת שאותה הם מתכננים למכור ב18 חודשים הקרובים.
חשוב לשים לב שאם הדירה הישנה לא נמכרה תוך 18 חודשים אז הגדרת משפרי דיור לא חלה ויש לשלם מס רכישה מלא.
בנוסף תמיד ייתכן שנפלה טעות בחישוב חבות המס שלכם במס הכנסה ומדובר בהפרשים מאוד גדולים של כסף שניתן לקבל חזרה ולכן כדאי מאוד לשים לב לכך.ובמידת הצורך להגיש בקשה להחזר מס רכישה.
ובקיצור- למי מגיע הנחות במס רכישה?
להלן סיכום המקרים בהם ניתן לקבל הנחות/פטור ממס רכישה:
- החזר מס רכישה עבור מגרש ריק- נדרש ע”מ לקבל החזר מס רכישה היתר בנייה תוך שנתיים ותב”ע.
- הנחה בגין אוכלוסייה מיוחדת- כמו למשל החזר מס לנכה או לבעל מגבלות.
- החזר מס רכישה על קרקעות מהמנהל- ניתן לנכות סכומי פיתוח נדרשים.
- רכישת מגרש מיד שנייה-במידה ואחוז הפיתוח הינו נמוך מ-100%.
- ביטול עסקה- מותנה בהוכחה לרשות המס וקבלת הסכמתה.
- רכישת דירה ראשונה במדרגת מס הראשונה או רכישת דירה שנייה תוך עמידה בתנאי משפרי דיור.
- טעות בחישוב מס הרכישה ע”י מס הכנסה.
לסיכום
במקרים רבים אתם עשויים להיות זכאים להחזר מס שבח ומס רכישה מבלי שאפילו ידעתם על כך.
כפי שוודאי כבר הבנתם מדובר בסכומים שעשויים להסתכם בעשרות אלפי שקלים ולכן ממש לא כדאי להיות שאננים בעניין זה.
אם אתם עדיין לא בטוחים כיצד לבדוק את זכאותכם האפשרית בנושא,יש מגוון חברות שנותנות שירותים בתחום וישמחו לסייע לכם.
